Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
2. Крыша.
3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

На первый взгляд, довольно «истёртый» вопрос, но собственников до сих пор интересует, что же причисляется к общедомовому имуществу и какие траты лежат на их плечах, а какие - на управляющей компании. Расшифровка этого термина приводится в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме , утверждённых постановлением от 13.08.2006 N 491. Разберём, что же имеется в виду и что может относиться к общедомовой собственности.

По статье 36 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016, с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017), далее ЖК РФ, собственник квартиры в многоквартирном доме обладает правом на долю в общедомовом имуществе данного дома.

В этой статье

Что в перечне?

Согласно ЖК в его перечень включаются:

1. Помещения, выходящие за границы квартиры: лестничные марши, площадки, коридоры, подвальные помещения, технические этажи, чердачные помещения, оборудование лифтов. Достаточно часто технические этажи и подвалы продаются в виде офисных нежилых помещений. Тем не менее в пункте 1.1 статьи 36 указано, что в перечень входят подвальные помещения и технические этажи, имеющие общие инженерные коммуникации, вследствие чего часть подобных помещений в любом случае относится к общедомовому имуществу.
2. Прочие помещения, не принадлежащие собственнику. В частности, если Вы с соседями обустроили у себя в подвальном этаже спортивный зал, то на праве общедомовой собственности он принадлежит всем собственникам.
3. Кровля, несущие элементы здания, дымоходы, иное оснащение, находящееся в здании или за его границами, используемое для обслуживания 2 и более квартир или помещений.
4. Участок земли, на котором расположен многоквартирный дом вкупе с элементами благоустройства: парковками, озеленением, площадками для детей и прочим, относящимся к этому зданию в пределах, установленных соответствующими кодексами.

Соответственно, и постановление правительства № 491 к общей собственности причисляет то же имущество. Итак, разберём более детально официальные термины.

Балкон

В соответствии с пунктом 1.3 статьи 36 жилищного кодекса, общедомовыми признаются несущие и прочие элементы здания, обслуживающие свыше одного помещения. К этой категории относится плита балкона. Но вот ограждение, остекление и отделка является уже частной собственностью. За них отвечает собственник квартиры, которому принадлежит балкон.

А вот с крышей балкона на последнем этаже всё сложнее. Если она была заложена в проекте дома, тогда это общедомовое имущество. Если же собственник сделал крышу балкона самостоятельно, то это частная собственность.

Стояк отопления

В соответствии с постановлением правительства № 491, пункт 6, выходит, что стояк системы отопления - тоже общедомовое имущество.

Полотенцесушитель

Полотенцесушитель - это неотъемлемая часть системы снабжения дома горячей водой. В соответствии с постановлением правительства № 491, пункт 5, абзац 1:

Если на ответвлении к змеевику отсутствуют перекрывающие краны, то он причисляется к общедомовому имуществу и ответственность за него несёт управляющая организация. Если же установлены краны для отсоединения полотенцесушителя , то к общедомовому имуществу относится только ответвление до него, а находящееся за ним относится к личному имуществу собственника.

Стояк канализации

Во втором абзаце того же пункта 5 постановления сказано, что частная собственность кончается там, где находится первое стыковое соединение, ответвляющееся от канализационного стояка.

Ответственность за порчу общедомового имущества

В кодексе об административных правонарушениях предусмотрено наказание по статье 7.17 ». К нему, как правило, относится и порча общедомовой собственности. Отдельная статья законом за не предусмотрена.

При повреждении общедомовой собственности возможны следующие варианты действий. В случае невозможности определения конкретной личности, причастной к порче собственности, потребуется обращение в компанию, занимающуюся управлением многоквартирным зданием.

Просить ликвидировать эти повреждения следует обязательно в письменном виде. В случае если личность, повредившая общую собственность, известна (например, сосед вбил в коридорную стену крепления для хранения на них велосипеда) требуется обращение в жилищную региональную инспекцию, к которой относится Ваше домовладение. В неё следует направить письменную жалобу о нарушении владельцем порядка пользования общедомовым имуществом.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Ответственность прописывается в договоре между управляющей компанией и всеми собственниками. Каждый собственник может получить копию такого договора на руки при запросе в управляющую компанию - это неотъемлемое право жильцов. Исходя из этого, компания несёт ответственность в первую очередь по обязательствам, прописанным в договоре. Тем не менее, в нём обязаны соблюдаться некоторые условия по её ответственности перед владельцами квартир за содержание общедомовой собственности в многоквартирном доме.

Согласно законодательству, она избавляется от ответственности за ремонт общедомовой собственности в случаях:

• причинения вреда общедомовой собственности в результате действий собственников квартир или же, напротив, в случае их бездействия;
• возникновения аварии не по вине управляющей компании (акт вандализма, пожар и пр.);
• использования не по назначению;
• физического изнашивания конструкций или инженерных коммуникаций, в случае если собственниками не проведён требуемый капитальный ремонт.

Помимо этого, на компании лежит бремя ответственности за доказательство вины собственников в порче имущества. Только при наличии таких доказательств она имеет право избежать ответственности. К тому же стоит помнить, что состав услуг, представляющихся управляющей компанией, не может быть меньше минимально указанного в постановлении правительства № 290 перечня услуг. Исходя из этого, ремонтирование и содержание общедомовой собственности обязано совершаться за счёт управляющей компании.

Использование и содержание общедомового имущества

Содержится такое имущество, по постановлению правительства № 354 от 6.5.2011 года, за счёт жильцов, вне зависимости от присутствия счётчиков. В оплату коммунальных расходов включены общедомовые нужды (ОДН), их оплачивают квартиросъёмщики и собственники квартир в многоквартирных домах.

ОДН требуют постоянных мероприятий, помогающих поддерживать дом в надлежащем виде. Такие мероприятия имеют отношение к коллективному имуществу, в том числе подъездов, кровли, лестниц, чердаков и подвалов в жилом доме.

Использование такого имущества невозможно без согласия всеобщего собрания собственников. Так что ни ТСЖ, ни управляющая организация, ни тем более собственники квартир не имеют право единолично распоряжаться таким имуществом, не имея на руках результатов общего собрания жильцов. Такое постановление собрания обязано быть оформлено согласно действующим правилам жилищного законодательства. В противном случае оно может быть признано недействительным.

Также передача такой собственности в безвозмездное пользование допустима при 100% согласии собственников всех жилых и нежилых помещений, согласно статье 36 ЖК РФ пункта 3. Но для сдачи его в аренду нужны голоса собственников, владеющих 2/3 жилых и нежилых площадей помещений. Денежные компенсации за аренду, вырученные при этом, распределяются среди всех собственников эквивалентно их долевой собственности.

Многоквартирным называется дом, в котором имеется не менее двух квартир. При этом они должны иметь собственные выходы на земельный участок.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В соответствии с этим в здании предусматриваются некоторые общие помещения. Ведь дом считается технически сложным объектом. Поэтому важно определить, кто несет ответственность за общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2019 году.

Споры по данному вопросу часто возникают среди проживающих в доме лиц. Некоторые собственники и сами не знают ответа на него. Поэтому при возникновении неясностей, лучшим вариантом является обращение к законодательным нормам.

Главные понятия

Многоквартирный дом имеет некоторые помещения, представляющие общие для пользования места. Их перечень отражен в ФЗ №189. Таковыми признаются технические части дома, помогающие обслуживать его. Кроме того, в список попали и другие помещения, которые призваны удовлетворять социальные нужды граждан.

Граждане имеют различные мнения относительного того, в чьей собственности находится общее имущество. Ведь некоторые части дома действительно не принадлежат никому. При этом содержание данных помещения часто вменяется владельцам квартир.

Существует точка зрения, согласно которой общедомовое имущество находится в собственности государства. Таким образом, отвечает за него Российская Федерация. До приватизации помещения прикреплялись за ней. После проведения процедуры квартиры были переданы в частные руки, а остальное имущество не обрело хозяев. Поэтому владельцы не обязаны платить за эти квадратные метры.

Выделяют и противников данной теории. Они отмечают, что общедомовое имущество не может принадлежать единому собственнику в принципе. В соответствии с равными правами на помещения, заботиться о них должны все граждане.

Основным признаком общедомового имущество является обслуживание широкого круга лиц. Поэтому оно не признается индивидуальным. Доли выделяются в соответствии с объемом площади, принадлежащей гражданам. Однако выделить ее в натуре не удастся. Поэтому реализация индивидуального права не предусматривается. Появляется оно в момент покупки квартиры.

Гражданин после приобретения жилья получает не только право на ОИ, но и обязательства по его содержанию. Сделать его объектом сделки или передать другому лицу не удастся.

Что входит в перечень

Выделяют несколько основных объектов, которые признаются общедомовым имуществом:

1. В данную группу включаются любые помещения, расположенные за пределами квартиры. Использовать на общих основаниях граждане могут лестницы и площадки, примыкающие к ним, лифты и их оборудование, коридоры, подвальные и технические этажи, чердачные помещения.
2. Также ОИ признаются объекты, не записанные на конкретных собственников. Если граждане коллективно организовали спортивный зал, то он будет по праву принадлежать каждому жильцу.
3. Общедомовыми считаются крыши, любой несущий элемент и другое оборудование, которое применяется для обслуживания не одной, а нескольких квартир.
4. В данную группу входят участки земли, на которых располагается многоквартирный дом. Также стоит помнить об элементах озеленения, детских площадках, парковках, расположенных в границах дома.

Чтобы узнать, признано ли помещение общедомовым, нужно обратиться к Постановлению Правительства РФ №491.

Основные требования

Права и обязанности

Размер доли каждого владельца в общедомовом помещении определяет Жилищный кодекс РФ. На основании пункта 1 статьи 37, для определения части оценивается соответствие ее количеству квадратных метров в собственности.

Выделить долю в натуре не представляется возможным, поэтому собственник квартиры не вправе:

• продать часть ОИ;
• передать ее в дар;
• завещать;
• распорядиться иным образом.

Новый владелец после покупки жилья автоматически становится полноправным собственником всего имущества, в том числе общедомового. Это прописывается в пункте 1 статьи 38 ЖК РФ.

Собственник имеет право на переоборудование, реконструкцию или перепланировку своей квартиры, не получая при этом согласия остальных владельцев.

Важно, чтобы в ходе работ не были затронуты границы других граждан. Также не допускается изменение размеров мест общего пользования. В противном случае разрешение все же потребуется.

Частная собственность полностью оплачивается самими гражданами. После этого требуется найм рабочих или самостоятельное восстановление прежнего состояния дома.

В состав мест, подлежащих обслуживанию и ремонту, входят несколько объектов. Они прописываются в подпунктах с пятого по девятый Постановления Правительства РФ №491.

Таковыми по закону признаются:

• канализационные стоки;
• газовые трубы;
• система отопления;
• электроснабжение.

Все этим системы требуют периодического ремонта, профилактических и иных работ для поддержания их в должном, работоспособном состоянии.

Стоит помнить, что даже общедомовые участки подлежат делению на:

• принадлежащие частной собственности;
• общедомовые;
• объекты, управление которым осуществляется энергоснабжающими и эксплуатирующими организациями.

В зависимости от их границ и определяется ответственность за содержание.

Нюансы согласно законодательству

Нормы, касающиеся использования общедомовой территории, содержит Жилищный кодекс РФ. В нем имеется статья 36, отражающая состав объектов, признанных общедомовыми.

Кроме того, статье 37 ЖК РФ прописывается размер доли общего имущества, которое принадлежит каждому собственнику. Он определяется на основании количества квадратных метров жилья.

Отдельные моменты отражены в статье 2 Постановления Правительства РФ №491. Оно отмечает возможность проведения ремонта в зависимости от того, под чьей ответственностью находится та или иная конструкция.

Все данные об имуществе вносятся в:

• государственный реестр прав на недвижимость;
• техническую документацию (технический паспорт из БТИ);
• земельный кадастр (на участок земли).

Если отмечаются расхождения, ориентироваться нужно на данные из реестра.

Принцип использования

Ответственность за использование общего имущества лежит на собственниках жилых помещений. Расходы определяются в зависимости от объема собственности. Так, за основу принимается квадратура жилого помещения, занимаемого гражданином. Выделяют несколько направлений, которые предусматривают содержание и использование ОИ.

К ним относят:

• осмотр помещений самими гражданами, а также ответственными за содержание лицами;
• подготовка сетей электроснабжения для своевременной и бесперебойной подачи электричества в квартиры граждан;
• поддержание требуемой по правилам температуры на лестничных площадках;
• установка и замена электрических приборов для освещения помещений;
• соблюдение требований пожарной безопасности;
• удаление бытовых отходов;
• уход за элементами, которые находятся на территории дома;
• подготовка здания в направлениях, которые меняются в зависимости от сезона;
• текущие ремонтные работы и .

Отдельно стоит отметить содержание окон, дверных помещений. Эти объекты не считаются общедомовым имуществом. Поэтому позаботиться об уходе за ними должны сами собственники квартир.

Например, многие считают, что ремонт балкона относится к ведению управляющей компании. Однако стоит разобраться, чего хочет собственник.

Если требуется восстановление прежнего состояния фасада здания, а также его составной части – балкона, то стоит обратиться к УК. В случае утепления, застекления и других работ, обязанности возлагаются на собственника квартиры.

Кто несет ответственность

Основы регулирования общего имущества многоквартирного дома прописываются на законодательном уровне. Для этого необходимо обратиться к Постановлению Правительства РФ №491. Оно было издано 13 августа 2006 года.

В соответствии с нормативно-правовым актом, ответственность за содержание жилья ложится на три стороны:

1. Нести ответственность должны владельцы помещений жилого и нежилого типов. Они должны сделать так, чтобы имущество находилось в соответствующем состоянии.
2. Обеспечивать контроль за содержанием обязаны органы государственной власти.
3. Для того чтобы определить управляющую компанию для того или иного объекта недвижимости, нужно обратиться в органы местного самоуправления. Эта норма отражается в части 4 статьи 164 Жилищного кодекса РФ.

Жильцам стоит помнить, что если дом разрушится вследствие ненадлежащего ухода за ним, ответственность ляжет на их плечи. Управляющая компания в данном случае не будет виновна. Также собственникам придется заплатить деньги за утилизацию объекта.

Гражданам необходимо самостоятельно следить не только за состоянием дома, но и работой управляющей компании. Если последняя не будет исполнять собственных обязательств, то требуется произвести смену контролирующей организации или переизбрать председателя.

Обязанность по уплате взносов гражданами возникает в том случае, если человек проживает по данному адресу. Однако вносить деньги должны будут и другие собственники, местом прописки которых является другой адрес. Также в обязанности жителей первых этажей входит оплата лифта.

Чтобы определить, необходимо ли проводить ремонтные работы, нужно провести собрание собственников жилых помещений. Такие встречи должны быть регулярными для своевременного предупреждения быстрого износа инфраструктуры. После обсуждения важной темы готовится решение с отражением списка необходимых мероприятий.

Ответственность управляющей компании за жилое помещение прописывается в пункте 13 Жилищного кодекса РФ. Организации требуется осуществлять контроль за состоянием всех помещений и оборудования. Важно сделать все возможное с целью исключения вероятности возникновения угрозы.

Кодекс об административных правонарушениях РФ содержит статью 7.17. Она предусматривает наказание за порчу или уничтожение имущества другого лица. Данной норме подчиняется и общедомовая собственность.

Если установить личность, нанесшую повреждения, не удалось, нужно обратиться в УК. Просьба о ликвидации повреждений составляется в письменном виде.

Когда личность установлена, требуется посетить Жилищную инспекцию. В нее передается жалоба, где прописывается нарушение владельцем правил использования общедомового имущества.

Расходы и прочие методы контроля

Все жильцы жилого дома должны отслеживать состояние имущества, признанного общедомовым. В этом случае можно создать необходимый уровень работы его систем, механизмов.

Расходы, которые осуществляются ежемесячно, покрываются средствами жильцов квартир. Сумма пропорциональна площади занимаемого помещения. Это обязательство предусматривается даже в том случае, если гражданин не проживает в квартире на постоянной основе.

Расходы на ремонтные работы покрываются за счет средств общедомового характера. Необходимость их определяется на общем собрании жильцов. Стоит помнить, что даже собственники нежилых помещений должны нести расходы.

Раздел 5. КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Раздел 6. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

РАЗДЕЛ 7. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

>> >> 1.4. Состав общего имущества в многоквартирном доме. В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме закреплен также в п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Рассмотрим данный перечень более детально. Лестничные площадки, лестницы отнесены законодателем к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода всех собственников к своим квартирам. Лифт также относится к общему имуществу, предназначен для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме. Место, где размещается лифт, именуется лифтовой шахтой, под которой понимается некоторое вертикальное пространство. К числу иных шахт, являющихся общим имуществом, могут быть отнесены вентиляционные шахты. Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания. Подвал относится к общему имуществу, только если в нем фактически расположено соответствующее оборудование; если его нет, то подвал к общему имуществу не относится. К помещениям, не принадлежащим отдельным собственникам и предназначенным для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, относятся, например, колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам. Крыша - это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции. Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом: Конструкции обслуживают более одного помещения; Конструкции являются ограждающими. Ограждающие конструкции - строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.). Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на: Ограждающие несущие конструкции; Ограждающие ненесущие конструкции. Ограждающие несущие конструкции - конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент. Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками. Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака - они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К данной категории общего имущества можно отнести: Систему отопления со всеми устройствами; Внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами; Сеть газопровода со всеми устройствами; Сеть канализации со всеми устройствами; Внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; Внутренние телефонные и сигнализационные сети; Вентиляционные устройства общесанитарного назначения; Подъемники. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Отдельно следует сказать о том, что в состав общего имущества собственников многоквартирного дома должна включатся система централизованного отопления. Особое внимание данный вопрос заслужил в связи с тем, что недобросовестные исполнители коммунальных услуг иногда указывают собственникам на необходимость замены радиаторных батарей, находящихся в аварийном состоянии за свой счет. При этом ссылаются такие горе-исполнители коммунальных услуг на единичные судебные акты, принятые таким образом, что их можно очень неоднозначно истолковать. Например, Решение Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 года по делу № ГКПИ09-725, а также Определение Верховного Суда РФ от 24 ноября 2009 № КАС09-547 которыми установлено, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры. Позицию, поданную таким образом указанными судебными инстанциями достаточно сложно правильно истолковать не принимая во внимание непосредственного законодательно и нормативного регулирования данного вопроса и этим пользуются недобросовестные управляющие компании и ТСЖ. Поэтому собственникам всегда нужно помнить следующее. В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В силу ч. 3 ст. 39 Жилищного Кодекса Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение указанного положения закона Правительство Российской Федерации в постановлении от 13 августа 2006 г. N 491 приняло Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 6 указанных правил в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 сентября 2007 г. N 16273-СК/07 также указывает на то, что в соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома. В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, чтобы радиатор перестал относиться к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома необходимо, чтобы конкретный собственник в своей квартире произвел реконструкцию системы отопления посредством установки отсекающих вентилей перед батареей. В свете законодательного понимания данного вопроса становиться понятна и позиция вышеуказанных судебных инстанций. Ее следует понимать таким образом, что если нет отсекающих вентилей перед батареей, то данный нагревательный элемент являет собой одно целое со всей системой отопления и соответственно служит для транзита тепловой энергии к другим квартирам и потому является общим имуществом, т.к. обслуживает более 1 квартиры. Поэтому исполнитель коммунальных услуг должен следить за состоянием системы отопления, в том числе нагревательных элементов и в случае их аварийного состояния принимать меры к замене за счет общедомовых средств, собранных на текущий или капитальный ремонт. Как указывалось выше к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах. Элементы озеленения - это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.). Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудование площадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты - дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п. Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет. Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка. Читать популярные статьи на сайте

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством .

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Предыдущая статья: Если благодатный огонь не сойдёт, то что случится? Следующая статья: Февральская революция: день за днём