Основанием для проведения оценки объекта является договор (ст.9). В результате изменений, внесенных в ч. 1 статьи Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ, договор, на основании которого проводится оценка, получил законодательное название - "договор на проведение оценки".

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Обязательные требования к договору на проведение оценки нашли отражение в ст.10.Закона.

Для заключения договора на проведение оценки достаточно его простой письменной формы, а значит, нотариального удостоверения или государственной регистрации такой договор не требует (в ранее действовавшей редакции ч. 1 статьи (т.е. до внесения изменений Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ) прямо говорилось о необязательности нотариального удостоверения договора). В части 2 ст.10 Закона установлен перечень сведений, подлежащих обязательному включению в договор на проведение оценки, т.е. условия, необходимые для договоров на проведение оценки:

Объект оценки;

Вид стоимости имущества(способ оценки);

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

Наименование СРОО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Следует обратить внимание на то, что в ч. 2 указанной статьи Закона говорится о принятии юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, на себя обязательств по дополнительному обеспечению ответственности оценщика как о праве, но не как об обязанности; следовательно, такое условие договора на проведение оценки обязательным не является.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в т.ч. ф.и.о. оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом. уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

По ФСО№1«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» одним из требований к проведению оценки являются заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ. Согласно Закона №ё35 –ФЗ Ст. 5. Объекты оценки – все объекты гражданских прав, в отношении которых Законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. К объектам оценки относятся.

Приложение № 4 к настоящей Документации

и приложение № 5 к Государственному контракту

об оказании услуг по оценке

Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы)

на объекты недвижимости, являющиеся собственностью Российской Федерации

Заказчик: Оценщик:

Настоящее задание содержит требования к проведению оценки рыночной стоимости права аренды в отношении находящегося в федеральной собственности объекта (объектов) недвижимого имущества, подготовлено в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (далее – Закон № 135-ФЗ).

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 298 (далее – ФСО № 2).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3).

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Настоящее Техническое задание, в случае, если объект аренды обладает определенной спецификой, отличающей его от типичного объекта недвижимости, применяется в части общих требований к Отчету об оценке, методика оценки для такого объекта аренды должна определяться Оценщиком самостоятельно с учетом его особенностей и специфики, в том числе с использованием действующих методических рекомендаций, о чем Заказчиком также будет указано в соответствующем задании на оценку

Задание на оценку
1. Объектом оценки является объект недвижимости и право аренды (величина арендной платы) на него, состав и иные характеристики которых указаны в договоре на проведение оценки.
Кроме того, в Отчете должны быть приведены следующие данные:
1) Адрес объекта недвижимости (или другие характеристики местоположения, однозначно идентифицирующие объект):

Индекс, название населенного пункта, район, улица, номер дома, этаж, номер помещения.

2) Вид объекта недвижимости: определяется в заявке на оценку.

3) Балансовая стоимость объекта оценки (остаточная) (при наличии).
2. Имущественные права на объект оценки.

Собственник (балансодержатель) Объекта недвижимости:

Собственность РФ.___________________________________________________

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

4. Предполагаемое использование результатов оценки : задача оценки – для чего определяется этот вид стоимости:

1) для установления стартового (начального) размера арендной платы для передачи имущества в аренду с торгов;

3) для установления стартовой (начальной) цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность с торгов;

4) для установления цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность в порядке реализации преимущественных прав;

5) для целей расчета суммы неосновательного обогащения.
5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.
6. Дата оценки – «____» ________ 20 ____ г.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. (ст. 10 Закона № 135-ФЗ, ФСО № 1).
7. Срок проведения оценки – «___» календарных дней с даты подписания договора на проведение оценки.
8. Допущения и ограничения , на которых должна основываться оценка, обозначены в соответствующем разделе Технического задания.
9. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии).
10. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики.
11. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав , в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка (ФСО № 7) .

Общие условия

Следующие условия должны быть учтены при оценке, если иное прямо не указано в предыдущем разделе.

1. Определение рыночной арендной ставки за объект недвижимости производится в предположении об отсутствии единовременного первоначального платежа за право аренды.

2. Рыночную арендную плату в общем случае, т.е. если не заданы особые условия аренды, оценщик рассчитывает для тех условий аренды, которые рынок посчитал бы рыночной нормой. Однако если контрактные условия аренды будут отличаться от рыночной нормы, то рыночная арендная плата, применимая к этой аренде, должна отражать эти отличия.

3. Арендная ставка определяется для объекта недвижимости в состоянии «как есть» .

4. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости).

Комментарии. Юридическая подоснова проведения оценки арендной платы.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

(ст. 3 Закона № 135-ФЗ). Ниже приводятся комментарии, по каким основаниям оценка рыночной арендной платы относится к оценочной деятельности, а рыночная арендная плата может являться результатом оценки.

Виды стоимости

Виды стоимости определены в ст. 3 Закона № 135-ФЗ и п. 5 ФСО № 2.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме. (п. 6 ФСО № 2).

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было (ст. 3 Закона № 135-ФЗ).

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (п. 4 ФСО № 1).
Объекты оценки

Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется ст. 5 Закона № 135-ФЗ. К объектам оценки относятся:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Права требования, обязательства (долги);

Работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора уплачивать арендную плату 1 . Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на определенный период времени.

Временный характер пользования арендуемым объектом недвижимости выражается в ограничении арендных отношений сроком. Причем срок может быть выражен указанием на 2:

истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;

событие, которое должно неизбежно наступить (например, начало навигации или сезона).

Срок может быть и неопределенным. В этом случае договор аренды действует до момента, пока одна из сторон не откажется от исполнения договора. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении срока в 3 месяца с момента получения отказа контрагентом. Договором может быть предусмотрен и больший срок для предупреждения о прекращении договора аренды 3 .

Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок.

Таким образом, т.к. право аренды может быть предметом самостоятельных сделок и, соответственно, обладать стоимостью, оно может толковаться как имущественное право, и потому может являться объектом оценки.

Несмотря на то, что ГК предусматривает договор купли-продажи имущественных прав 4 , права аренды не могут быть объектом купли-продажи. Как подчеркивается п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды содержится в ст. 615 ГК РФ: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки «чистого» права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Интерес, который арендатор приобретает по договору аренды (право аренды) представляет собой право пользования и владения на определенный период времени при определенных условиях.

Таким образом, для целей оценки арендной платы договор аренды следует трактовать как совокупность договоров о возмездной передаче права аренды (совокупности временных имущественных прав - пользования и владения или только пользования) на последовательные промежутки времени – платежные периоды. Количество таких договоров определяется сроком договора аренды и периодичностью внесения арендной платы. При этом передача права аренды, само собой, происходит посредством механизма аренды, а возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы.

Т.е. за каждый арендный платеж арендатору передается соответствующий период обладания арендными правами на недвижимое имущество.

Тогда арендную плату следует трактовать как цену права пользования или пользования и владения недвижимым имуществом в течение определенного срока (платежного периода). Соответственно ставка арендной платы - это цена права пользования и владения единицей площади объекта недвижимости в течение определенного срока.

В такой трактовке арендная плата является стоимостью права аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды.

Т.е. объектом оценки является право аренды недвижимого имущества (право пользования или совокупность прав пользования и владения) в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

Требования к порядку выполнения работ

Оценка - это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект. По сути - это моделирование представлений потенциальных рационально мыслящих и свободных в действиях покупателей и продавцов (арендаторов и арендодателей) о полезности имущества, зависимости таковой от его свойств и об их готовности приобрести данное имущество (расстаться с ним) за приемлемую (по их представлениям) сумму денег.

Процесс оценки стоимости объекта оценки представляет собой совокупность действий по выявлению и анализу физических, экономических, социальных и т.п. факторов, оказывающих влияние на величину стоимости объекта.

В соответствии с п. 23 ФСО № 1 проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке. Отчет об оценке составляется как документ, содержащий достоверные сведения доказательственного характера, и передается Заказчику.

Характер изложения процесса, в котором получен результат, так же важен, как обоснование и точность окончательного результата. Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат.

Ответы на вопросы, возникающие в процессе оценки, должны освещаться в логической последовательности. Это должно позволить потребителю оценки понимать процесс оценки и доверять сделанным заключениям. Отчет должен довести до читателя ясное понимание мнения, выраженного оценщиком.

В соответствии с п. 3 ФСО № 3 Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст. 11 Закона № 135-ФЗ).

Требования к составлению Отчета предусмотрены п. 5 ФСО № 3.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

Требования к содержанию Отчета об оценке предусмотрены п. 8 ФСО № 3

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки :

1) объект оценки;

2) имущественные права на объект оценки;

3) цель оценки;

4) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

5) вид стоимости;

6) дата оценки;

7) срок проведения оценки;

8) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка (подробнее – см. раздел 1 настоящего технического задания);

9) состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

10) характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

11) права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
б) применяемые стандарты оценки ;

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.
в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения ;

Правомочность (соответствие законодательству) и достоверность (соответствие фактическим обстоятельствам) принятых при проведении оценки допущений.
г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;
д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки ;
е) основные факты и выводы .

В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки. Приводится в обязательном порядке итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и итоговая величина рыночной стоимости права аренды (величины арендной платы) на такой объект недвижимого имущества;

ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

Наличие фотофиксаций объекта аренды.

Специфика права аренды как объекта оценки.

Кроме того, в Отчете должен быть представлен
з) анализ рынка объекта оценки , ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (ФСО № 7).
и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке . В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы , полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3:

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.
В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки подлежит округлению до одой тысячи рублей в соответствии с действующим порядком округления, указывается за весь объект аренды в год.
В приложении В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (например, фотографии) при их наличии, в случае отсутствия каких-либо документов в ограничительных условиях и допущениях оценщик обязан этот факт отразить.

В приложении к Отчету должен быть представлен Акт осмотра объекта недвижимости , составленный ОЦЕНЩИКОМ по результатам осмотра объекта недвижимости, и подписанный им, а также, при необходимости – арендатором/пользователем объекта недвижимости (при наличии).

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Техническое задание

Инвестиционный объект – результат инвестиционного проекта (вновь созданный, реконструированный, отреставрированный объект недвижимого имущества).

Инвестиционный вклад РФ - объект недвижимости, вовлекаемый в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях.

Доля Российской Федерации в инвестиционном объекте – доля в инвестиционном объекте, передаваемая в результате реализации инвестиционного договора в собственность РФ, выраженная в процентах или натуральных показателях.

4. требования к Процессу оценки

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов о рыночной стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы.

Процесс оценки должен включать следующие основные этапы.

1. Постановка задачи.

1.1. Цели и задачи оценки.

1.2. Идентификация объекта.

1.3. Вид определяемой стоимости.

1.4. Даты проведения оценки.

1.5. Ограничения и допущения.

1.6. Выбор методологии

2. Сбор исходной информации.

2.1. Информация об объекте оценки.

2.1.1. Документы.

2.1.2. Осмотр и фотофиксация.

2.2. Общая информация (регион, город, локальное окружение).

2.3. Рынок объекта оценки.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4. Расчет рыночной стоимости.

4.1. Затратный подход.

4.2. Доходный подход.

4.3. Сравнительный подход.

4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.

5. Подготовка отчета.

5. общие требования к отчету об оценке

1. Отчет должен удовлетворять требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности :

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года;

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 000;

Федеральные стандарты оценки:

ФСО №1, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)",

ФСО №2, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

ФСО №3 утверждены Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)";

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденные распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р;

2. Требования к проведению оценки и содержанию отдельных разделов отчета представлены далее в соответствующих разделах задания.

6. Постановка задачи

6.1. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости

6.2. Предполагаемое использование результатов оценки

Результаты оценки будут использоваться для вовлечения объекта в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях

6.3. Объект оценки

Оценке подлежит объект недвижимости (указать наименование, адрес, вид оцениваемого права другие идентификационные характеристики) и относящийся к нему земельный участок (указать кадастровый номер, площадь, вид права)

6.4. Имущественные права на объект оценки

В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

При наличии обременений величина затрат инвестора на устранение данных обременений, например, расселение жильцов из жилых домов, находящихся на инвестируемых пятнах застройки должна учтена с учетом действующего законодательства по расселению жильцов.

Обязательства Инвестора по строительству или реконструкции объектов социальной инфраструктуры , а также доля субъекта РФ или муниципального образования в будущем объекте не может быть учтена в качестве обременений объекта.

6.5. Вид определяемой стоимости

Оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки, так как согласно действующему законодательству хозяйственный оборот объектов, находящихся в собственности РФ, должен происходить по рыночной стоимости.

6.6. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

Под датой проведения оценки (датой определения стоимости, датой оценки) следует понимать дату, по состоянию на которую определяется стоимость.

6.7. Срок проведения оценки

Срок _____________________________________________________________

6.8. Допущения и ограничения

Данные ограничения не должны вступать в противоречие с действующим законодательством и очевидной логикой. Так, например, не может быть использована стоимость при существующем использовании или не учтена стоимость прав на земельный участок.

7. Сбор исходной информации об объекте оценки

7.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта

Оценщик должен проанализировать нижеприведенные документы на предмет установления количественных, качественных и правовых характеристик объекта и включить их в приложение к отчету об оценке:

1. выписка из реестра федерального имущества об объекте недвижимого имущества;

2. копия свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества;

3. сведения об обременениях объекта недвижимого имущества с приложением копий документов, подтверждающих такие обременения;

4. документы технического учета объекта недвижимого имущества (технический паспорт, изготовленный организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства);

14. график реализации и финансирования инвестиционного проекта и иная проектная документация (при ее наличии).

7.2. Осмотр объекта и фотофиксация

Проведенный визуальный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта и включать следующие составляющие, которые должны найти отражение в разделе описания объекта:

1. Местоположение;

2. Конструктивные, объемно-планировочные характеристики;

3. Инженерные коммуникации;

4. Строительная готовность;

5. Техническое состояние;

Фотофиксация должна включать фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасадов здания, помещений с различными конструктивными и функциональными характеристиками, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения. В случае если по результатам анализа наиболее эффективного использования сделан вывод о необходимости сноса объекта фотофиксация существующего объекта недвижимости может быть представлена в минимальном объеме, позволяющем подтвердить данный вывод. Результаты фотофиксации должны быть приведены в отчете.

8. Описание объекта оценки

Описание объекта оценки должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.

Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и существующего объекта недвижимости.

8.1. Идентификация объекта оценки

В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, адрес, состав объекта оценки.

8.2. Местоположение

Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.

Наиболее существенными и типичными факторами местоположения, требующими описания и анализа, являются следующие:

Удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);

Развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;

Окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);

Наличие конкурирующих объектов;

Транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;

Инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;

Экологические условия;

Городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;

Природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);

Цены продаж и ценообразующие факторы на них.

Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности :

При наличии проектной документации по объекту оценки, не противоречащей выявленным градостроительным ограничениям и сложившейся рыночной практике целесообразно использовать в дальнейшем анализе указанный в данной документации вариант развития объекта как основной.

Анализ факторов, формирующих стоимость, должен включать анализ функционального назначения, количества единиц полезности, уровня потребительских характеристик, физического состояния, функциональных требований. Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов: повышения арендной ставки, сокращения операционных затрат, увеличение сдаваемой площади, повышения заполняемости, снижения риска эксплуатации актива, увеличение срока полезного использования.

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

11. Затратный подход

11.1. Особенности применения

Особенностью объектов-вкладов является несоответствие их текущего использования наиболее эффективному использованию и значительный устранимый износ, вызванный недостающими улучшениями (необходимостью строительства, реконструкции) и/или излишними улучшениями (необходимостью сноса, реконструкции). Если в рамках анализа наиболее эффективного использования сделан вывод о том, что существующий объект подлежит сносу, то оценка по затратному подходу сводится к расчету стоимости земельного участка методами сравнительного или доходного подхода, что приводит к вырождению затратного подхода. В этом случае следует представить обоснование отказа использования затратного подхода.

11.2. Оценка прав на земельный участок

Требования представлены в разделе сравнительного подхода.

11.3. Затраты на воспроизводство/замещение

Особенностью расчета стоимости строительства в большинстве случаев является наличие излишних улучшений на объекте, которые в результате анализа наиболее эффективного использования фиксируются под снос или реконструкцию, а также недостающих улучшений, требующих добавления. В этом случае следует рассчитывать не затраты на воспроизводство, а затраты на замещение объекта оценки.

Затраты на замещение или воспроизводство здесь и во всех разделах отчета могут быть определены на основе смет или следующих справочных материалов.

1. Региональный справочник стоимости строительства (РСС-2007) - М.: «Центр информационных технологий в строительстве», 2006.

1. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: -ИНВЕСТ», 2007.

2. Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». Издание четвертое, переработанное и дополненное - М.: -ИНВЕСТ», 2007.

3. Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: -ИНВЕСТ», 2007.

4. Жилые здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика» - М.: -ИНВЕСТ», 2003.

5. Магистральные сети и транспорт 2007. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика» - М.: -ИНВЕСТ», 2007

6. Ежеквартальные межрегиональные информационно-аналитические бюллетени КО-ИНВЕСТ. «Индексы цен в строительстве» - М.: -ИНВЕСТ».

11.4. Строительная готовность

Для незавершенных строительством объектов рассчитывается строительная готовность. Строительная готовность рассчитается как средневзвешенная величина готовности отдельных конструктивных элементов объекта, которая описывается и подтверждается данными фотофиксации, актами выполненных работ .

Строительная готовность отдельных элементов описывается в отчете на основе данных исполнительной документации и визуального осмотра.

11.5. Накопленный износ

Накопленный износ включает устранимый и неустранимый износ. Причиной износа являются избыточные улучшения; недостающие улучшения или улучшения, требующие замены. Устранимый износ – это износ, для которого вклад в рыночную стоимость (добавленная стоимость) в результате его устранения больше, чем затраты на устранение. Изменение стоимости должно определяться сравнительным или доходным подходом.

Совокупный износ рассчитывается по следующей формуле:

И=ΔСнеустр+Зв+Зсущустр–Знсуустр,

И – износ;

ΔСнеустр – потеря стоимости от неустранимого износа;

Зв – затраты на воспроизводство избыточных улучшений.

Зсущустр – затраты на устранение устранимого износа в существующем объекте;

Знсуустр – затраты на устранение устранимого износа при новом строительстве.

6. Определение будущей арендной платы на отдельные периоды прогнозного срока сдачи в аренду путем увеличения арендной платы на дату проведения оценки в предположении готовности объекта на темпы роста арендных ставок.

7. Определение прогнозной цены продажи (реверсии).

8. Определение ставки дисконтирования для периода до момента ввода объектав эксплуатацию.

9. Определение ставки дисконтирования для периода эксплуатации (сдачи в аренду).

10. Определение рыночной стоимости вклада РФ в инвестиционный проект путем приведения по периодам разницы будущих доходов от аренды и продажи инвестиционного объекта и затрат на развитие к дате проведения оценки соответствующей ставкой дисконтирования.

13.2. Прогнозный срок

При построении денежного потока на основе модели, предполагающей получение дохода от продажи инвестиционного объекта, горизонт расчета определяется сроком продажи последних площадей объекта. График продаж должен соответствовать типичным рыночным условиям.

При построении модели аренды с отложенной продажей горизонт расчета должен быть ограничен сроком не более 5 лет с момента начала ввода объекта в эксплуатацию, но не менее срока выхода на проектную загрузку со стабилизацией потока.

13.3. Инвестиционные затраты

При прогнозировании будущих инвестиционных затрат должны быть обоснованы следующие характеристики:

метод расчета затрат;

объемы и структура работ;

темпы изменения затрат;

сроки и последовательность выполнения работ.

Затраты на подключение к инженерным сетям учитываются на основе документов, представленных организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Объемы выполняемых работ должны быть основаны на результате анализа наиболее эффективного использования. Затраты рассчитывается с учетом требований, изложенных в разделе затратного подхода.

Сроки строительства должны быть определены на основе СНиП 1.04.03-85, 1.05.03-87 и при необходимости скорректированы на типичные рыночные условия.

Инвестиционные затраты не должны быть увеличены на прибыль девелопера (предпринимателя), так как данная величина учитывается посредством процедуры дисконтирования через среднерыночную ставку дохода на капитал (ставку дисконтирования).

13.4. Периодические доходы

При прогнозировании будущих периодических доходов должны быть обоснованы следующие показатели:

единица сравнения (измерения) полезности (дохода);

размер платежа (стоимость) за единицу полезности;

структура и сроки получения дохода;

динамика изменения дохода;

вид денежного потока;

потери дохода.

Как правило, в качестве единицы сравнения выступает арендная ставка за единицу площади в единицу времени типичные для данного сегмента рынка. В частности единицей площади может выступать единица общей или единица полезной площади.

Арендная ставка должна быть получена сравнительным методом. При выборе и описании аналогов, а также внесении корректировок следует учитывать требования, указанные в сравнительном подходе оценки.

Для арендных ставок должно быть указано следующее:

наличие или отсутствие НДС;

условия оплаты во времени (поквартально, помесячно, авансирование и тд);

условия оплаты эксплуатационных платежей с указанием их состава;

тип арендуемой площади (общая, полезная);

условия проведения ремонтов (за счет арендатора или арендодателя они производятся).

Для целей данного расчета следует исходить из предположения о финансировании проекта за счет собственных средств Инвестора без привлечения заемного капитала . Денежный поток должен рассчитывается на доналоговой основе – до начисления налога на прибыль , в связи с различиями налогообложения конкретных субъектов.

13.5. Периодические расходы

При прогнозировании расходов должны быть обоснованы следующие типичные для рассматриваемого сегмента рынка показатели структуры расходов:

плата за землю;

управленческие расходы;

страховые платежи;

налог на имущество.

Налог на имущество рассчитывается, исходя из стоимости без НДС, по которой инвестиционный объект будет поставлен на баланс. Ежегодно данная величина сокращается в связи с сокращением среднегодовой остаточной стоимости имущества в результате амортизации.

13.6. Реверсия

Определение прогнозной цены продажи (реверсии) может производиться методом прямой капитализации или сравнительным методом.

13.7. Прогноз темпов изменения показателей

При прогнозе всех показателей следует выполнить следующие операции:

выявить ретроспективную динамику;

выявить факторы, определяющие данную динамику;

спрогнозировать изменение факторов, определяющих динамику с определением влияния ретроспективы на будущее изменение показателя.

Темпы изменения цен должны приниматься с учетом материалов анализа рынка ведущих аналитических компаний (например, Colliers International, Knight Frank, CB Richard Ellis Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Swiss Realty Group, Blackwood и пр.).

13.8. Ставки дисконтирования и капитализации

Ставка капитализации для периода эксплуатации должна рассчитываться методом рыночной экстракции или обосновать невозможность его использования. При невозможности использования метода рыночной экстракции применяется метод кумулятивного построения. Ставка дисконтирования для периода эксплуатации рассчитывается как разница ставки капитализации и ставки возврата капитала с учетом темпов изменения рынка. Срок возврата капитала принимается равным сроку оставшейся экономической жизни объекта.

Ставка дисконтирования для периода девелопмента (до ввода объекта в эксплуатацию) инвестиционного объекта определяется на основе анализа доходности аналогичных инвестиционных проектов на рынке и методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования на собственный капитал должна для доналогового денежного потока составлять не более 20%.

Ставка капитализации для постпрогнозного периода (терминальная) может рассчитываться путем корректировки ставки капитализации для текущего периода с учетом темпов ее изменения в ретроспективе.

Дисконтирование следует производить в соответствии с распределением платежей во времени, то есть если поток распределен во времени равномерно, то следует дисконтировать на середину расчетного периода.

14. Согласование результатов и определение итоговой стоимости

По результатам применения отдельных подходов каждому подходу присваиваются веса согласно достоверности полученного по подходу результату.

Для оценки достоверности анализируются следующие факторы в отношении каждого подхода:

Соответствие мотивации продавца; Соответствие мотивации покупателя; Соответствие сложившемуся соотношению спроса и предложения; Соответствие особенностям объекта; Точность, достаточность и достоверность исходных данных.

В случае если расхождение по подходам составляет более 30%, следует проанализировать и устранить причины разброса, либо исключить из согласования недостоверный результат.

15. Определение доли РФ

Отчет об оценке должен содержать консультационный раздел, направленный на расчет доли РФ в будущем инвестиционном объекте. Доля рассчитывается как отношение рыночной стоимости объекта к текущей стоимости доходов от реализации проекта.

Законодательством РФ установлен только один платеж, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство - плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Субъект РФ или муниципальное образование не имеет оснований для требования компенсации затрат на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т. д.) инвесторами или РФ по причине того, что финансирование социальной инфраструктуры, в соответствии с действующим законодательством (184-ФЗ от 06.10.99г., 131-ФЗ от 06.10.03г.) является расходным полномочием субъектов РФ и должно финансироваться исключительно за счет средств их бюджета.

Кроме того, финансирование объектов социальной инфраструктуры за счет средств бюджета РФ является прямым нарушением бюджетного законодательства, так как РФ не имеет полномочий по созданию таких объектов, а находящиеся в федеральной собственности объекты подлежат безусловной передаче в иную публичную собственность. Нарушение бюджетного законодательства (ст.42 Бюджетного кодекса РФ) выражается также в том, что часть возникающих доходов от использования имущества РФ в этом случае передается в бюджет иного субъекта, что может быть определено как ненадлежащее использование средств бюджета. Кроме того, у субъекта РФ или муниципального образования отсутствуют основания выступать субъектом гражданско-правовых отношений в инвестиционных контрактах при вовлечении недвижимого имущества РФ в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях.

Список сформирован с учетом требований, предъявляемых Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества»

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества»

В соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 N 301-ПП "ОБ ИТОГАХ РАБОТЫ КОМПЛЕКСА АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА, РАЗВИТИЯ И РЕКОНСТРУКЦИИ ГОРОДА МОСКВЫ ЗА 2006 ГОД И ЗАДАЧАХ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ И 2007 ГОДА В ЦЕЛОМ" (п.11.2.9).

Один из основных принципов оценки: The appraisal of real estate. - 12th ed., Appraisal institute (U. S.), 2001.

Смит, Рикардо, Маркс, неоклассическая теория.

Стоимость замещения - стоимость строительства объекта аналогичной полезности.

ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий

Указанные организации обязаны представлять, по запросу в течение 14 дней без взимания платы, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения и срок действия технических условий или информацию о плате за подключение с указанием тарифа на подключение, утвержденного на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке (ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 83 «Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»)

Структура капитала не влияет на стоимость компании и, в частности, на эффективность инвестиционного проекта (Модильяни и Миллер)

Техническое задание

на оценку объектов недвижимости, вносимых в качестве вклада РФ в инвестиционные проекты и определение доли РФ в будущих объектах

Москва 2006

1. Введение 4

2. Используемые Термины 4

3. задание на оценку 4

4. Процесс оценки (порядок проведения работ) 5

6. общие требования к отчету об оценке 5

5. Сбор исходной информации 7

5.1. Общие положения 7

5.2. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта 7

5.3. Осмотр объекта и фотофиксация 8

6. Постановка задачи 9

6.1. Цели и задачи оценки 9

6.2. Объект оценки 10

6.3. Оцениваемые права 12

6.4. Права на объект оценки 12

6.5. Вид определяемой стоимости 12

6.6. Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) 13

6.7. Дата составления отчета 13

6.8. Используемые стандарты оценки 13

6.9. Допущения и ограничения 13

6.10. Выбор методологии 13

7. Описание объекта оценки 14

7.1. Местоположение 14

7.2. Земельный участок 15

7.3. Улучшения 15

7.4. Особенности описания объекта при оценке права требования 16

8. Анализ рынка объекта оценки 16

9. Анализ наиболее эффективного использования 18

10. Затратный подход 21

10.1. Особенности применения 21

10.2. Оценка прав на земельный участок 21

10.3. Стоимость строительства 22

10.4. Строительная готовность 22

10.5. Накопленный износ 22

Износ, вызванный недостающими улучшениями (требующими добавления) 23

Износ, вызванный лишними улучшениями (сверхулучшениями) 23

Прочие требования 24

11. Сравнительный подход 25

11.1. Особенности применения 25

11.2. Подбор объектов-аналогов 25

11.3. Описание объектов-аналогов 25

11.4. Выбор единицы сравнения 25

11.5. Выявление ценообразующих факторов, их влияния и внесение корректировок 26

12. Доходный подход 28

12.1. Особенности применения 28

12.2. Учет дополнительных затрат и обременений 30

12.3. Прогнозный срок 30

12.4. Инвестиционные затраты 30

12.5. Периодические доходы 31

12.6. Периодические расходы 31

12.7. Реверсия 31

12.8. Прогноз темпов изменения показателей 32

12.9. Ставки дисконтирования и капитализации 32

13. Согласование результатов и определение итоговой стоимости 33

14. Определение доли РФ 33

1.Введение

Данное техническое задание содержит требования в отношении процесса проведения оценки, используемой методологии оценки и отчета об оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, для определения стоимости вклада РФ в инвестиционные проекты или стоимости права требования на долю РФ в будущих объектах, а также требуемой доли РФ в будущем объекте.

2.Используемые Термины

В инвестиционных контрактах, заключенных и заключаемых РФ, как правило, используются следующие термины.

Инвестиционный проект - совокупность организационно-технических мероприятий по строительству Инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлекаемого капитала (инвестиций) из различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав Сторон в соответствии с условиями Инвестиционного контракта.

Инвестиционный объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации Инвестиционного проекта.

Инвестиционный контракт - документ, оформляемый Сторонами после принятия соответствующего распорядительного документа с целью урегулирования взаимоотношений Сторон по реализацииИнвестиционного проекта.

Инвестиционный вклад РФ - объект недвижимости, вовлекаемый в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях с целью создания инвестиционного объекта.

Доля Российской Федерации в инвестиционном объекте – доля площадей, передаваемых в результате реализации инвестиционного контракта в собственность РФ, выраженная в процентах или натуральных показателях.

3.задание на оценку

Задание на оценку должно являться неотъемлемой частью договора на оценку.

Задание на оценку должно включать следующие обязательные составляющие.

Цели и задачи оценки;

Объект оценки (наименование и адрес);

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы, описывающие обременения и обязательства и др.;

Дата проведения оценки (дата определения стоимости);

Специальные допущения и ограничения (в том числе требования по учету затрат на строительство социальных объектов).

Необходимость проведения специальных экспертиз (правовая, техническая).

Формат представления результата (указать требуется ли учитывать в результате оценки обременения и обязательства, необходимость определения требуемой доли РФ в новом объекте).

4.Процесс оценки (порядок проведения работ)

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы.

Процесс оценки должен включать следующие основные этапы.

Постановка задачи.

1. Определение целей и задач оценки.

   Идентификация объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового поля объекта).

   Фиксация вида определяемой стоимости.

   Фиксация даты проведения оценки.

   Формирование ограничений и допущений.

   Выбор методологии

Сбор исходной информации.

1. Информация об объекте оценки.

   1. Документы.

      Осмотр и фотофиксация.

Общая информация (регион, город, локальное окружение).

Рынок объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования

1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

   Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

Расчет искомой стоимости.

1. Затратный подход.

   Доходный подход.

   Сравнительный подход.

   Согласование результатов и определение итоговой стоимости.

Подготовка отчета.

1. общие требования к отчету об оценке

Отчет должен удовлетворять требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. 1

Отчет должен содержать отражение всех разделов и расчетов, выполненных в процессе оценки;

Состав и логика представленных описательных и расчетных материалов должны позволять пользователю отчета полностью воспроизвести весь расчет и придти к аналогичным качественным и количественным выводам;

Все значимые исходные материалы должны быть представлены в приложении к отчету, в том числе правоустанавливающие, проектные и другие документы по объекту, полная информация об использованных объектах-аналогах, акт приема-передачи документов, заключения специальных экспертиз и др.;

Источники информации должны быть проверяемые, авторитетные и достоверные. Источник должен содержать указание на контактную информацию (телефон, контактное лицо), точную ссылку на размещение данной информации в открытых источниках. Если в качестве источника используется печатные СМИ, то должно быть указано название журнала и номер, если итернет – адрес сайта с указанием точной ссылки, где содержится конкретный аналитический материал;

По всем использованным методам должно быть представлено обоснование их использования и описан алгоритм применения.

Все исходные данные должны быть проверены на соответствие рыночным диапазонам;

Отчет не должен содержать излишнюю информацию, которая не используется в анализе ценообразования на объект оценки.

Требования к отдельным разделам отчета представлены далее по тексту данного технического задания.

5.Сбор исходной информации

5.1.Общие положения

Сбор информации и анализ осуществляется для факторов, оказывающих непосредственное влияние на стоимость объекта. В зависимости от того, является ли объектом оценки конкретный объект недвижимости (как вклад в инвестпроект) или права требования на результаты инвестиционной деятельности, сбор и анализ информации по объекту имеет свои особенности.

В первом случае акцент делается на информацию, позволяющую осуществить максимально полный и детальный анализ различных вариантов использования объектов оценки и существующих ограничений для определения технико-экономических характеристик будущего объекта, а также внешней среды объекта

Когда объектом оценки выступают права требования, техническая информация о будущем инвестиционном объекте содержится в инвестиционном контракте и согласованной сторонами проектной документации акцент делается на анализе рыночной информации по конкретному варианту использования.

Сбор исходной информации включает сбор документов, устанавливающих количественные, качественные и правовые характеристики объекта, осмотр объекта и сбор внешней (рыночной) информации.

Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.

5.2.Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);

Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);

Документы по инвестиционной деятельности (инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями, распоряжение о вовлечении объекта в инвестиционную деятельность);

Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.)

Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);

Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);

Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;

Эксплуатационная документация;

Акты обследования технического состояния;

Справка о балансовой стоимости объекта;

Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.

5.3.Осмотр объекта и фотофиксация

Осмотр объекта включает следующие составляющие.

Осмотр местоположения;

Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик;

Осмотр инженерных коммуникаций;

Фиксация строительной готовности;

Фиксация технического состояния;

Фотофиксация. Фотофиксация предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения.

Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.

6.Постановка задачи

6.1.Цели и задачи оценки

Оценка объектов недвижимости для вовлечения в инвестиционную деятельность имеет ряд особенностей, связанных тем, что текущее использование (текущие характеристики) объекта инвестирования не соответствуют его наиболее эффективному использованию, а также зависит от наличия подписанного инвестиционного контракта и других факторов. Основой для корректного построения модели оценки и определения объекта оценки является четкая идентификация целей и задач оценки 2 и объекта оценки.

На момент проведения оценки инвестиционный проект с точки зрения наличия определенности будущей застройки может находиться на одной из следующих стадий.

Отсутствует какая-либо информация о предполагаемой застройке.

Имеется проект инвестиционного контракта, предпроектные проработки;

Имеется заключенный инвестиционный контракт.

Такая градация важна для понимания потенциальных возможностей по строительству и корректной идентификации объекта оценки как объекта будущей сделки.

В случае если инвестиционный контракт отсутствует, и нет каких-либо планов на строительство, оценщик решает стандартную задачу оценки объекта недвижимости, проводя анализ наиболее эффективного использования объекта. Результат оценки будет являться вкладом (потенциальным) РФ в инвестиционный проект и может быть использован для заключения инвестиционного контракта, в части определения требуемой денежной компенсации РФ или доли РФ в будущем объекте. Основной сложностью данного расчета является определение будущего функционального назначения, плотности застройки, других потребительских качеств и технико-экономических характеристик будущего объекта. Такая оценка может быть предварительной и проходит дальнейшее уточнение после появления конкретных инвесторов, конкретных проектных проработок или в результате реализации проекта.

Возможна также ситуация когда инвестиционный проект уже на стадии исполнения, однако в результате ряда факторов юридические основания для его осуществления отсутствуют, утратили силу или признаны нелегитимными. В этой ситуации в техническом задании на оценку заказчиком оценки должно быть указано следует ли учитывать ранее понесенные Инвестором затраты, то есть будут ли они зачтены Инвестору с указанием основания для такого учета.

Наличие проекта инвестиционного контракта позволяет оперировать конкретными характеристиками будущих объектов, а также учитывать предполагаемую «социальную нагрузку» проекта и другие дополнительные обязательства Инвестора. В качестве таких составляющих могут выступать требования со стороны РФ по проведению ремонтных, строительных работ, передаче других объектов и прочее.

Когда инвестиционный контракт заключен – в инвестиционном контракте имеются четко зафиксированные проектные характеристики будущего объекта, права и обязательства сторон, в том числе распределение долей участников в виде общих площадей или процентных показателей. В данном варианте результаты оценки могут быть использованы для решения следующих целей и задач:

Переуступка права требования РФ по инвестиционному контракту;

Досрочное исполнение Инвестором обязательств по инвестиционному контракту;

Подготовка дополнительного соглашения к инвестиционному контракту.

Учитывая, что РФ участвует в инвестиционных контрактах, как правило, с социальной мотивацией, распространенным случаем является изменение первоначальных условий контракта с целью ускорения или увеличения социального эффекта. Так, например, право требования РФ на долю квартир в строящемся доме меняется на готовые квартиры, а доля в коммерческом объекте на объекты жилищного фонда, или работы (ремонт, реконструкция, строительство) на социально направленных объектах. В этом случае возникает задача оценки существующих прав РФ по инвестиционному контракту и сопоставления с необходимыми альтернативными объектами.

6.2.Объект оценки

Существуют 2 типа объектов оценки при оценке объектов, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях:

Инвестиционный вклад РФ в инвестиционный проект;

Право требования на долю в инвестиционном объекте.

В качестве вклада РФ в инвестпроект , как правило, выступают объекты недвижимого имущества и права на них. Наиболее распространенными вариантами вклада РФ являются земельные участки, объекты недвижимости под снос и объекты недвижимости, требующие реконструкции.

Идентификация объекта оценки осуществляется в непосредственной связи с целями и задачами оценки. На рисунке 1 представлена упрощенная модель инвестиционного проекта, в котором участвует РФ и Инвестор. Вертикальная шкала характеризует стоимость, горизонтальная время.

РФ обладает в начальный момент времени объектом, имеющим стоимость при текущем использовании С т. Наиболее эффективным использованием объекта является проведение строительных работ на объекте с привлечением капитала в размере З, что приводит к появлению добавленной стоимости ΔС. Данные затраты несет Инвестор. В результате будущая рыночная стоимость нового объекта составит БС ио, а рыночная стоимость инвестиционного вклада РФ С определится как разница дисконтированных положительных и отрицательных потоков, или по приведенной упрощенной модели как разница дисконтированной БС ио и дисконтированных затрат на строительство (З). Очевидно, что рыночная стоимость С складывается из стоимости в текущем использовании С т и добавленной стоимости ΔС.

Рисунок 1

ТС ио – текущая стоимость инвестиционного объекта;

ТС з – текущая стоимость затрат по проекту;

C – рыночная стоимость инвестиционного вклада РФ;

С т – стоимость объекта при текущем использовании;

ΔС – добавленная стоимость;

З – затраты по проекту;

БС з – будущая стоимость затрат по проекту;

БС – будущая стоимость инвестиционного вклада РФ;

БС ио – будущая стоимость инвестиционного объекта;

i – требуемая ставка дохода (дисконтирования) по проекту;

Т – срок ввода объекта в эксплуатацию.

В зависимости от постановки задачи в части фиксации конкретного временного среза или фиксации какого-либо параметра, указанная модель позволяет получить правильный алгоритм расчета искомой стоимости. Так понесенные на протяжении проекта затраты могут быть приведены к любому моменту времени, то есть на дату ввода объекта в эксплуатацию, на начальный период (дату оценки) и на любой другой срок в процессе реализации проекта с помощью ставки дисконтирования. При этом использованный для упрощения модели единый отрицательный платеж в середине проекта может быть заменен реальной схемой освоения капитальных вложений, будущая стоимость инвестиционного объекта (будущая цена продажи) может быть представлена в виде потока арендных и/или реверсионных платежей, а инвестиционных объектов может быть несколько.

Одной из постановок задач может быть преобразование вклада РФ в требуемую долю РФ (в процентах) в будущем инвестиционном объекте. Величина доли РФ определяется как отношение рыночной стоимости инвестиционного вклада РФ к величине текущей стоимости нового объекта (С/ТС ио). Как видно из модели данная задача может быть также решена путем проведения стоимостного среза не на текущий момент времени, а на этапе передачи объекта в собственность РФ, при этом, очевидно, что относительный результат (соотношение долей) остается тот же (БС/БС ио).

Следует обратить внимание, что основополагающую роль в данной модели играет принцип добавочной продуктивности - денежный поток, остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и управление (предпринимательство) относится к земле. Из представленной модели видно, что накопление дохода на рыночную стоимость вклада РФ до уровня его будущей стоимости БС происходит по ставке дохода проекта i, а текущая стоимость объекта при текущем использовании преобразуется к БС по ставке превышающей ставку дохода проекта i.

Когда есть подписанный инвестиционный контракт, как правило, объектом оценки выступает право требования на долюРФ в инвестиционном объекте, зафиксированную в контракте в относительных (%) или натуральных показателях (например, квадратные метры). По условиям инвестконтракта Инвестор часто обязан провести ряд дополнительных работ на других объектах, не связанных с инвестиционным объектом. То есть в общем случае рыночная стоимость права требования по инвестиционному контракту определяется как сумма текущей стоимости доли РФ в инвестиционном объекте и текущей стоимости дополнительных затрат. На практике часто стоит задача определения стоимости только права требования на долю, чтобы, например, осуществить досрочное исполнение обязательств или сделку мены. При наличии подписанного инвестиционного контракта РФ на протяжении всего срока его реализации РФ не несет никаких затрат и не проводит никаких работ, а по факту реализации проекта получает готовый объект с проектными характеристиками. А значит, расчет искомой стоимости сводится к определению будущей рыночной стоимости доли РФ в объекте инвестирования и приведению данной величины на дату проведения оценки ставкой дисконтирования.

6.3.Оцениваемые права

В данном разделе должны быть зафиксированы оцениваемые права и обязательства, а также представлено их описание.

Для оценки инвестиционного вклада РФ в проект оцениваемыми правами являются право собственности на существующие улучшения и/или право аренды или собственности на земельный участок. При отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок оценке подлежит исключительное (преимущественное) право заключения договора аренды или право выкупа земельного участка. Выбор одного из двух указанных вариантов должен быть основан на анализе эффективности для будущего собственника реализации этих вариантов.

При оценке доли РФ оцениваемыми правами, как отмечалось выше, являются права требования.

Возможен вариант, когда следует оценить долю или вклад РФ с учетом обременений существующего объекта. Наиболее распространенными примерами являются:

наличие других собственников нежилых помещений, кроме РФ в существующем объекте;

наличие жильцов в жилых помещениях;

обязательства по компенсации затрат третьим лицам;

наличие арендаторов с долгосрочными договорами аренды;

действующее на территории объекта инвестирования производство.

Тогда на Инвестора могут ложиться затраты по расселению, выкупу, перебазированию, если иное не оговорено в инвестиционном контракте.

Кроме того, распространенной задачей является не только необходимость учета обременений объекта, но и дополнительных обязательств Инвестора, например ремонт, реконструкция, строительство прочих объектов.

6.4.Права на объект оценки

В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.

6.5.Вид определяемой стоимости

Во всех случаях оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки, так как согласно действующему законодательству хозяйственный оборот объектов, находящихся в собственности РФ, должен происходить по рыночной стоимости. Кроме того, РФ вовлекает объект в инвестиционную деятельность на условиях его наиболее эффективного использования, а далее на всех стадиях проекта РФ имеет оборотоспособное право требования, которое можно переуступить на открытом рынке по рыночной стоимости.

6.6.Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки)

Под датой проведения оценки (датой определения стоимости, датой оценки) следует понимать дату, по состоянию на которую определяется искомая стоимость. Дата указывается как конкретное число, а не период проведения работ.

6.7.Дата составления отчета

Данная дата фиксирует конкретное число, когда работа с отчетом была закончена. Согласно «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. №519 «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».

6.8.Используемые стандарты оценки

Оценщик обязан использовать «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001г. №519, а также может использовать другие стандарты оценки, в частности стандарты саморегулируемой организации, где он состоит в части, не противоречащей действующему законодательству.

6.9.Допущения и ограничения

При наличии подписанного инвестиционного контракта или его проекта возможно проведение оценки с учетом ограничений, накладываемых контрактом. В этом случае ограничения контракта могут выступать как юридические ограничения при анализе наиболее эффективного использования. Данный факт должен быть зафиксирован в задании на оценку, отчете об оценке в части допущений и ограничений. Данные ограничения не должны вступать в противоречие с действующим законодательством и очевидной логикой. Так, например, не может быть использована стоимость при существующем использовании или не учтена стоимость прав на земельный участок.

6.10.Выбор методологии

В зависимости от объекта оценки производится выбор применяемой оценочной методологии.

Если объектом оценки является вклад РФ в инвестиционный проект, следует использовать следующую методологию.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Расчет стоимости вклада доходным подходом как разницы между доходами от реализации инвестиционного проекта и затратами на создание инвестиционного объекта, приведенными к дате оценки.

Определение доли РФ в будущем объекте (при необходимости).

Для оценки вклада может использоваться также затратный и сравнительный подходы, если они позволяют в конкретном случае учесть потенциальную полезность объекта-вклада, в противном случае необходимо обосновать отказ от их использования или использовать полученные результаты индикативно и не учитывать при согласовании.

технические и (или) структурные проекты , ведомственная целевая программа - объединять расходы на ... Объекты недвижимости , находящиеся в ведении Вооруженных Сил РФ ...

Отчет

Нужд» ежегодно на техническому заданию и... : продажа Для оценки объекта недвижимого Определенная оценщиком стоимость объекта недвижимого имущества, руб...

Е ж е к в а р т а л ь н ы й о т ч е т открытое акционерное общество " северо-западное пароходство" код эмитента 00141-a за 1 квартал 2011 г

Отчет

Нужд» ежегодно на основе конкурса, основными условиями которого являются соответствие техническому заданию и... : продажа Для оценки объекта недвижимого имущества привлекался оценщик Определенная оценщиком стоимость объекта недвижимого имущества, руб...

Толкушкин (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)" - Система ГАРАНТ 2005 г Предисловие

Закон

... на территории РФ номер объекта недвижимости , который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического ... оценка предприятий как имущественных комплексов, а также предпринимательских рисков; - разработка и анализ инвестиционных проектов ...

Ищите тесты не только по названиям

Тесты

Первый этап оценки инвестиционного проекта заключается в оценке 34. На втором этапе оценки инвестиционного проекта осуществляется оценка эффективности проекта 35. ... 62. Передача объектов НМА в качестве вклада в уставный капитал отражается на счете 63. ...

Предыдущая статья: Валютный курс и методы его регулирования - Финансы, денежное обращение и кредит (Мягкова Т Следующая статья: Борец Ботаническая характеристика борца